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Lorsqu’un parent âgé intègre un EHPAD (Établissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes), la question du devenir de son domicile se pose inévitablement. Ce logement familial, désormais vacant, suscite souvent des préoccupations chez les proches : peut-on habiter la maison d’un parent en EHPAD ? Quels en sont les droits et obligations ? Faut-il vendre, louer ou occuper ce logement vacant d’un parent en EHPAD ? De nombreux enfants envisagent d’occuper le logement du parent parti en maison de retraite, soit pour entretenir le bien, soit pour éviter qu’il ne reste inoccupé. Cependant, cette décision implique des aspects juridiques, successoraux, fiscaux et pratiques qu’il convient d’anticiper.

Habiter la maison d'un parent : ce que dit la loi

Propriété du bien et droit d’usage

Même si le parent ne vit plus chez lui, il reste pleinement propriétaire de sa maison tant qu’aucune disposition contraire n’a été prise​. Le fait que le logement soit inoccupé ou occupé par un proche n’altère en rien le droit de propriété du parent sur son bien.

En clair, habiter la maison d’un parent en EHPAD est tout à fait possible et n’en transfère pas la propriété : l’enfant ou le proche occupant n’est pas propriétaire et n’acquiert pas de droit réel sur le logement (sauf accord juridique spécifique). Le parent peut toutefois consentir un droit d’usage et d’habitation à son enfant, ou lui en céder l’usufruit, ce qui confère le droit d’occuper le logement légalement. Ces démarches nécessitent un acte formel (donation, mise à disposition notariée, etc.), et en présence d’autres héritiers, elles requièrent souvent leur consentement​. À défaut d’un tel dispositif, l’occupation de la maison par l’enfant repose sur la permission du parent propriétaire.

Usufruit et démembrement éventuel

L’usufruit est un droit qui permet d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, tandis que la nue-propriété reste détenue par une autre personne.

Si le parent a démembré la propriété de sa maison (par exemple via une donation), il se peut que l’enfant soit nu-propriétaire et le parent usufruitier. Dans ce cas, le parent usufruitier conserve le droit d’usage du logement et peut autoriser un proche à y résider. De même, si le parent a décidé de donner la maison à un héritier tout en conservant l’usufruit, il garde des prérogatives sur l’usage du bien (droit d’y vivre ou de le louer). Inversement, il est possible que le parent accorde l’usufruit à son enfant occupant : cela lui donne alors un droit légal pour habiter les lieux.

Attention toutefois, ces montages doivent être faits dans les règles pour éviter des contestations ultérieures entre héritiers. Par ailleurs, le droit d’usage et d’habitation (distinct de l’usufruit) peut être attribué à un proche, ce qui l’autorise à occuper le logement sans pouvoir le louer. Ce droit est strictement personnel et nécessite également un accord explicite du propriétaire (par exemple via un testament ou une donation). En l’absence d’usufruit ou de droit d’habitation officiellement consenti, l’enfant qui occupe la maison le fait à titre précaire, sans être propriétaire et sans droit réel opposable aux tiers.

Barème fiscal du démembrement de propriété (valeur de la nue-propriété)

Lorsque le parent propriétaire souhaite transmettre la nue-propriété de sa maison à ses enfants tout en conservant l’usufruit (c’est-à-dire le droit d’usage et/ou de location du bien), la valeur du bien est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon un barème établi par le Code général des impôts (CGI, art. 669). Ce barème dépend de l’âge du donateur au moment de la transmission :

En parallèle, un abattement fiscal de 100 000 € peut être appliqué tous les 15 ans sur la part reçue entre parent et enfant, en cas de donation. Cela signifie qu’un parent peut transmettre une partie de la nue-propriété de sa maison sans droits à payer, à condition de respecter ces seuils. Ces dispositifs permettent ainsi d’optimiser la transmission du patrimoine, tout en conservant le droit d’habiter le logement ou de le louer jusqu’à son décès.

Logement en indivision : cas des cohéritiers

Si la maison du parent est en indivision (par exemple, après le décès d’un des parents, les enfants détiennent ensemble des parts du bien), la situation juridique se complique.

‍Occuper un logement en indivision exige l’accord de tous les coindivisaires.

En principe, nul n’a le droit d’utiliser le bien indivis à son seul profit sans le consentement des autres. Si un enfant souhaite habiter la maison tandis que d’autres en sont également copropriétaires, il doit impérativement obtenir leur autorisation. Faute d’accord unanime, l’occupation par un héritier pourrait être contestée et entraîner le versement d’une indemnité aux autres indivisaires pour l’occupation exclusive du bien.

Pour éviter les conflits, il est recommandé de formaliser la situation, par exemple via une convention d’indivision ou une convention d’occupation à titre gratuit, précisant que les cohéritiers autorisent cet usage. La transparence familiale est de mise : informer dès le départ frères et sœurs de son intention d’habiter la maison parentale et recueillir leur consentement écrit permet de prévenir bien des litiges.

Parent sous tutelle ou curatelle : quelle autorisation ?

Si le parent âgé est placé sous tutelle ou curatelle, ses biens sont gérés sous contrôle judiciaire, ce qui impacte toute décision concernant la maison.

Sous curatelle, le parent conserve une part de capacité mais doit être assisté de son curateur pour les actes importants.

Sous tutelle, le tuteur représente le parent pour la gestion du patrimoine.

Dans ces cas, l’installation d’un enfant dans le logement familial n’est pas libre et doit être encadrée. Toute occupation ou modification de la propriété requiert l’autorisation du juge des tutelles lorsque le parent n’est plus en mesure de décider seul​. Autrement dit, le tuteur (ou le curateur avec l’accord du juge) doit obtenir une validation judiciaire pour permettre à un proche d’habiter la maison du majeur protégé.

Cette démarche vise à s’assurer que l’occupation ne lèse pas les intérêts de la personne protégée – par exemple, le juge vérifiera que l’hébergement gratuit d’un enfant n’empêche pas de louer le bien à des fins de financement des frais d’EHPAD si c’était nécessaire. En présence d’un mandat de protection future préalablement signé par le parent, le mandataire désigné pourra gérer le logement selon les instructions du mandat, mais il devra également veiller à préserver les intérêts du parent et éventuellement informer les autres héritiers de la situation.

‍En résumé, en cas de tutelle ou curatelle, il est indispensable de demander une autorisation formelle du juge des tutelles avant qu’un proche n’occupe le logement afin d’éviter tout contentieux ultérieur.

Faut il demander une autorisation ?

Accord du parent propriétaire

Dans la plupart des situations, il faut l’accord du parent pour s’installer dans sa maison. Si le parent est juridiquement capable et propriétaire unique du logement, son consentement explicite suffit, sur le plan légal, à ce qu’un enfant emménage chez lui.

Cet accord peut être verbal, mais pour plus de sécurité il est conseillé de le formaliser par écrit – ne serait-ce que sous forme de lettre ou d’email – surtout si l’occupation est appelée à durer. Un écrit permet de conserver une trace de la permission accordée et d’en préciser éventuellement les conditions (gratuité ou loyer symbolique, durée, partage des charges...). Si le parent est d’accord mais prévoit de retourner occasionnellement à son domicile (par exemple pendant les vacances), ces modalités doivent être clarifiées à l’avance.

‍En revanche, si le parent n’est plus en mesure d’exprimer sa volonté en raison de son état de santé, il faudra passer par son représentant légal (curateur, tuteur ou mandataire) comme évoqué plus haut, ce dernier devant agir dans le cadre fixé par le juge.

Consentement des autres héritiers en cas d’indivision

Lorsque le logement appartient au parent et à d’autres personnes (en indivision entre le parent et ses enfants, ou entre plusieurs héritiers), une autorisation conjointe est nécessaire.

Si, par exemple, le bien est en indivision entre le parent et ses enfants (cas d’une succession non partagée ou d’une donation préalable), l’enfant qui souhaite y habiter doit obtenir l’aval de tous les coindivisaires. Cela vaut aussi si la maison a été transmise en nue-propriété aux enfants : bien que le parent usufruitier ait le droit d’usage, il est prudent d’associer les nupropriétaires à la décision pour éviter toute rancune.

Concrètement, il est préférable d’organiser une réunion de famille ou un échange écrit où chaque ayant droit exprime son accord sur l’occupation du logement par l’un d’entre eux. Idéalement, faites signer à chacun un document d’accord d’occupation. Sans cette unanimité, un héritier pourrait s’y opposer formellement ou exiger plus tard une compensation financière. En cas de désaccord persistant, il peut être utile de recourir à un médiateur familial afin de trouver un terrain d’entente​.

Intervention du juge des tutelles et des autorités

Si le contexte familial est complexe (parent sous tutelle, mésentente entre héritiers, etc.), l’autorisation ne doit pas seulement être familiale mais aussi parfois judiciaire.

Nous l’avons vu, sous régime de protection juridique, un accord du juge des tutelles est requis pour valider l’hébergement d’un proche dans le logement du parent​. Le tuteur dépose une requête motivée au juge en expliquant l’intérêt de laisser l’enfant occuper la maison (par exemple : assurer l’entretien du bien, éviter une dégradation, sécuriser les lieux, etc.). Le juge pourra autoriser cette occupation, éventuellement en la conditionnant (par exemple exiger que l’occupant assume certaines charges ou verse une indemnité modeste au profit du parent). Par ailleurs, en cas de mandat de protection future en cours, le mandataire devra respecter les termes du mandat et, s’il n’y a pas de clause spécifique sur le logement, il est sage de consulter le notaire ou le juge pour s’assurer que la mise à disposition au profit d’un enfant est légitime.

D’une manière générale, dès qu’une situation sort de l’ordinaire (propriété partagée, parent protégé, etc.), il est fortement conseillé de solliciter l’avis d’un notaire ou d’un juriste. Ce professionnel confirmera les autorisations nécessaires et pourra rédiger les actes appropriés (convention d’occupation gratuite, avenant à un mandat de protection, etc.). En somme, demander les autorisations adéquates – qu’elles soient familiales ou judiciaires – est une étape incontournable avant d’habiter la maison d’un parent en maison de retraite. Mieux vaut régler ces questions en amont que de risquer un conflit juridique après coup.

Effets sur la succession du parent

Occupation gratuite : rapport à succession et donation indirecte

Vivre gratuitement dans la maison de son parent peut avoir des conséquences lors de la succession.

En effet, les autres héritiers peuvent estimer que l’enfant occupant a bénéficié d’un avantage économique : il a économisé des loyers pendant la période d’occupation. Juridiquement, cette économie de loyer réalisée par un héritier logé à titre gratuit peut être considérée comme une donation indirecte rapportable à la succession du parent​. Cela signifie qu’au moment de l’héritage, on pourrait réintégrer la valeur de cet avantage dans le partage pour rétablir l’égalité entre les enfants.

Cependant, toutes les situations d’occupation gratuite ne sont pas automatiquement qualifiées de donation. Le Code civil prévoit qu’une aide liée à l’obligation alimentaire (loger ou nourrir son enfant dans le besoin) n’est pas un don rapportable​. Ainsi, si l’enfant occupait le logement parce qu’il n’avait pas de revenus suffisants ou traversait une période difficile, on peut considérer que le parent remplissait son devoir d’entretien, ce qui n’ouvre pas droit à compensation pour les autres. En revanche, si l’enfant avait les moyens de se loger par lui-même, mais a tout de même profité gratuitement de la maison familiale sur une longue durée, alors les frères et sœurs pourraient exiger une indemnisation ou un rapport successoral.

La jurisprudence a confirmé que pour être qualifiée de donation rapportable, l’occupation gratuite doit résulter d’une intention libérale du parent (volonté de favoriser l’enfant) et d’un appauvrissement corrélatif du parent (le fait de ne pas avoir perçu de loyer alors qu’il aurait pu louer à un tiers)​. Par exemple, dans un cas où un fils avait habité plus de 40 ans une maison maternelle sans payer de loyer, la justice a estimé que la mère l’avait ainsi gratifié et a ordonné une compensation au bénéfice de l’autre héritier.

Anticiper les conflits familiaux et sécuriser l’entente

Concrètement, ne pas anticiper ces enjeux peut créer des conflits familiaux lors du règlement de l’héritage. Des frères et sœurs pourraient se sentir lésés et réclamer une compensation financière, comme ce fut le cas dans l’histoire de Sophie, qui pensait bien faire en entretenant la maison parentale mais s’est vue reprocher un avantage injuste par sa fratrie​. Pour éviter ces tensions, il est vivement recommandé d’anticiper par un accord familial clair dès le départ. Quelques précautions utiles :

• Faire un état des lieux et une convention : Rédigez avec votre parent et vos éventuels cohéritiers une convention d’occupation précisant que vous logez à titre gratuit (ou les conditions du loyer si loyer il y a), la durée prévue, et comment cela sera traité à la succession. Ce document peut stipuler, par exemple, que l’occupation gratuite sera considérée comme une avance sur héritage ou au contraire qu’elle est consentie sans volonté de donation (même si cette dernière clause n’empêchera pas un juge d’analyser concrètement la situation). Idéalement, faites valider cet accord par un notaire pour plus de sécurité juridique.
• Évaluer une indemnité d’occupation le cas échéant : Si les autres enfants craignent un déséquilibre, il est possible de convenir du versement d’une indemnité mensuelle (même modeste) par l’occupant au parent ou aux coindivisaires. Cela permet de réduire l’avantage perçu. Un loyer symbolique ou une prise en charge intégrale des charges peut montrer que l’enfant ne cherche pas un enrichissement sans contrepartie.
• Noter les contributions de chacun : L’enfant qui habite la maison rend souvent service en l’entretenant, en évitant sa dégradation, voire en payant certaines factures. Ces éléments peuvent être mis en avant pour équilibrer la balance. Par exemple, si l’occupant réalise des travaux importants à ses frais ou gère tout le maintien du bien, il apporte de la valeur en échange du logement. Il est judicieux de conserver les preuves (factures de réparations, etc.) pour pouvoir justifier ces apports face aux héritiers ou au notaire.

En résumé, occuper le logement d’un parent dépendant en EHPAD peut influencer l’héritage du logement du parent en EHPAD. Une bonne communication familiale et une formalisation écrite des accords sont essentielles pour préserver la bonne entente. N’hésitez pas à consulter un notaire en amont : ce professionnel pourra conseiller sur la meilleure façon de procéder (par exemple, organiser une donation temporaire d’usufruit, créer une SCI familiale, etc.) afin que chacun se sente respecté dans ses droits.

Conséquences fiscales et administratives

Taxes locales : taxe d’habitation et taxe foncière

Même si le parent ne vit plus dans sa maison, celle-ci continue de générer des impôts locaux.

La taxe foncière reste due chaque année par le propriétaire. Généralement, c’est donc le parent qui en demeure responsable, même si la maison est occupée par son enfant. Toutefois, dans la pratique, l’enfant occupant peut convenir de la payer à sa place, surtout s’il profite gratuitement du logement – c’est une question d’entente familiale.

Quant à la taxe d’habitation, rappelons qu’en France elle a été progressivement supprimée pour les résidences principales. À partir de 2023, plus aucun foyer n’est redevable de la taxe d’habitation sur sa résidence principale, mais elle subsiste sur les résidences secondaires.

Comment est considérée la maison du parent parti en EHPAD ? Si le logement est occupé par un tiers (son enfant) et que ce tiers y établit sa résidence principale, alors pour l’enfant il s’agit de sa résidence principale (pas de taxe d’habitation à payer dans le nouveau système). Pour le parent, l’EHPAD devient généralement son domicile fiscal principal​. En revanche, si la maison reste inoccupée ou est utilisée occasionnellement, le fisc peut la considérer comme résidence secondaire du parent et réclamer une taxe d’habitation (sauf exonération spécifique).

Heureusement, de nombreux parents âgés bénéficient d’exonérations : par exemple, les personnes de plus de 75 ans aux revenus modestes sont exonérées de taxe foncière sur leur habitation (même si elles ne l’occupent plus effectivement)​. De même, certaines communes exonèrent de taxe d’habitation les logements vacants détenus par des seniors en maison de retraite. En pratique, il est conseillé de signaler aux services fiscaux la situation : le parent peut informer son centre des impôts qu’il a quitté sa maison pour l’EHPAD et que son enfant y demeure. Ainsi, l’administration saura quel occupant taxer le cas échéant.

Notons par ailleurs que l’enfant logé gratuitement n’a pas de loyer à déclarer comme charge fiscale, et le parent n’a pas de revenu foncier imposable (puisqu’aucun loyer n’est perçu). Le fisc ne prélève donc pas d’impôt sur un “loyer fictif”, mais il convient de rester dans des montants de charges cohérents, surtout si le parent déduit certaines dépenses : en cas de loyer anormalement bas consenti à un proche, l’administration pourrait requalifier la situation pour éviter un contournement fiscal​.

Obligations déclaratives (impôts, CAF, formalités)

Depuis 2023, chaque propriétaire doit déclarer en ligne l’occupation de ses biens immobiliers. Le parent propriétaire est donc tenu de renseigner, via son espace sur impots.gouv.fr, qui occupe le logement : il devra indiquer qu’il s’agit d’un occupant à titre gratuit en précisant l’identité de l’enfant hébergé​. Cette formalité administrative est importante pour être en règle et éviter des pénalités (elle permet notamment au fisc de savoir s’il doit taxer le bien en résidence principale ou secondaire, ou s’il est vacant).

Par ailleurs, l’enfant qui emménage dans la maison doit signaler son changement d’adresse auprès de tous les organismes : sécurité sociale, mutuelle, banque, employeur, etc., et bien sûr mettre à jour sa carte grise, sa déclaration d’impôt sur le revenu (pour y mentionner la nouvelle adresse), etc. Du côté des aides sociales éventuelles : si l’enfant occupant percevait des allocations logement (APL/ALS) pour son ancien logement, il ne pourra pas en toucher pour la maison de son parent. En effet, la loi exclut le versement d’aides au logement lorsque le locataire est un ascendant ou descendant du propriétaire​. Autrement dit, on ne peut pas toucher d’APL si on occupe un bien appartenant à ses parents. Cela vaut même s’il y avait un bail et un loyer : la Caisse d’Allocations Familiales refusera l’aide car il s’agit d’une location entre membres d’une même famille.

En revanche, si l’enfant est sans ressources, le fait d’être logé gratuitement peut être vu comme une aide en nature qui réduira éventuellement d’autres prestations (par exemple, pour le RSA, un forfait logement est déduit). Il est donc essentiel de faire part de sa situation exacte à la CAF ou tout autre organisme d’aide pour éviter tout trop-perçu. Enfin, si le parent en EHPAD bénéficie de l’allocation logement en établissement (APL en EHPAD, qui existe lorsque l’établissement est conventionné), le fait que sa maison soit occupée par un proche n’influe pas sur cette aide-là, puisque l’APL en EHPAD dépend de ses revenus et du coût de l’hébergement, pas de ses propriétés. En résumé, sur le plan administratif, il faut penser à : déclarer l’occupant du logement aux impôts, mettre à jour les adresses, et vérifier l’impact sur les éventuelles prestations sociales de chacun.

Impact sur l’aide sociale à l’hébergement (ASH)

Un point crucial à considérer est l’effet de l’occupation du logement sur l’Aide Sociale à l’Hébergement (ASH) du parent. L’ASH est une aide du département versée aux personnes âgées qui n’ont pas suffisamment de revenus pour payer leur EHPAD. Elle est subsidiaire, c’est-à-dire attribuée en dernier recours après utilisation des revenus du parent et participation des enfants (obligation alimentaire)​. Lorsque l’ASH est accordée, le département récupérera les sommes avancées sur la succession du bénéficiaire, notamment sur la valeur de la maison. Or, si la maison aurait pu être louée pour apporter un revenu et qu’elle ne l’a pas été parce qu’un enfant l’occupait gratuitement, le département pourrait considérer cela comme un manque à gagner. Dans certains départements, l’administration exige donc une contribution financière de l’occupant lorsque le parent perçoit l’ASH​.

Tableau récapitulatif en fonction des différentes situations pour habiter la maison d'un parent :

Conclusion : bonnes pratiques et interlocuteurs utiles

Habiter la maison d’un parent entré en EHPAD peut s’avérer une solution intéressante pour la famille, à condition de respecter certaines bonnes pratiques.

Sur le plan juridique, assurez-vous d’obtenir toutes les autorisations nécessaires (accord du parent, des éventuels cohéritiers, et du juge des tutelles si requis) afin de partir sur des bases saines.

Sur le plan successoral, anticipez les effets sur l’héritage : discutez-en en famille et, si possible, formalisez un accord pour éviter les conflits et les mauvaises surprises (avantage à rapporter, indemnité d’occupation, etc.).

Sur le plan fiscal et administratif, n’oubliez pas de déclarer la nouvelle situation (aux impôts, à la CAF, au besoin au conseil départemental si l’ASH est en jeu) et de vous organiser pour la gestion des taxes et du courrier.

Enfin, au quotidien, répartissez-vous clairement les charges et pensez à mettre à jour l’assurance habitation.

En cas de doute, n’hésitez pas à faire appel à des interlocuteurs utiles :

• un notaire pourra vous conseiller sur le droit d’usage, la succession et même rédiger une convention familiale d’occupation;
• le juge des tutelles (par l’intermédiaire du greffe du tribunal judiciaire) répondra aux demandes d’autorisation si le parent est protégé;
• le conseil départemental (service des personnes âgées) vous éclairera sur les conditions de l’ASH et des obligations alimentaires;
• les services sociaux et associations d’aidants pourront vous soutenir dans les démarches administratives.

En procédant avec transparence et méthode, occuper le logement vacant d’un parent en EHPAD peut se faire sereinement, au bénéfice de toute la famille et du patrimoine. Le maître-mot est l’anticipation : en réglant les aspects juridiques et pratiques en amont, vous éviterez bien des écueils et pourrez vous concentrer sur l’essentiel, à savoir le bien-être de votre parent dépendant.